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Hipotecas de autopromoción o autopromotor, ¿qué son y para qué sirven?

Marta Burgués

En una hipoteca autopromotor se presta un dinero por anticipado, pero en lugar de ser para comprar una vivienda, que suele ser lo más común, en este caso es para construirla o rehabilitarla. Según BBVA, lo que hace este tipo de hipoteca es financiar la construcción de una propiedad. Veamos en qué consisten las hipotecas de autopromoción o autopromotor y cuándo se utilizan.

Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), da a conocer más sobre este concepto y nos explica que se solicita cuando una persona individual decide hacer su propia vivienda. “En estos casos, el banco concede un crédito máximo sobre un proyecto de edificación, pero en vez de darlo entero al principio, el préstamo se va otorgando por cada una de las certificaciones de edificación que se presentan cuando va avanzando la construcción de la casa”.

Tras la crisis inmobiliaria, se ha convertido en requisito generalizado para la obtención de un préstamo a autopromotor, el detentar la titularidad previa e inscrita en el Registro de la Propiedad de suelo urbanizable dónde llevar a cabo dicha construcción, según pronuncia Carles Solé, gerente de Formalización hipotecaria de Tecnotramit.

¿A qué tipo de personas va dirigida la hipoteca de autopromoción?

Van dirigida a aquellas personas que se construyen o rehabilitan ellos mismos su casa, siendo quien hace la obra el mismo que será propietario de la vivienda. Se trata, entonces, de viviendas que todavía deben construirse.

Desde Tecnotramit nos explican que la autopromoción responde a dos ventajas teóricas respecto a la adquisición de viviendas ya terminadas: Inferior coste -puesto que desaparece el margen comercial de la promotora inmobiliaria (entre un 15% / 20% inferior)- y, además, el poder edificar una vivienda conforme a los singulares deseos y gustos de quién la disfrutará.

Ahora bien, la realidad demuestra que la proporción de préstamos hipotecarios a autopromotor sigue siendo residual, entre otros motivos, por la dificultad de ajustar un proceso de edificación a lo presupuestado y a las incidencias que ello conlleva y, así mismo, el propio coste de adquisición del suelo que, si bien no alcanza los precios desorbitados de años atrás, sigue siendo un obstáculo a menudo insalvable para muchos bolsillos.

BBVA especifica que se ofrece entonces la posibilidad de hacer la casa como desee, pero teniendo siempre en cuenta que el dinero podría agotarse antes de finalizar la obra, si no ajustara correctamente al presupuesto. Además de las amortizaciones del capital hipotecado más los correspondientes intereses.

¿Para qué tipo de viviendas se usa este tipo de hipoteca?

Desde FIABCI España explican que la construcción de vivienda prefabricada está en auge y, aunque en Europa hace años que se construye mediante sistema de bloques des de residencias de estudiantes hasta hospitales, en España está cogiendo fuerza en la actualidad.

Esto es porque se trata de viviendas más económicas y también porque la rapidez de construcción está haciendo que se popularice su uso también a nivel particular, ya sea como vivienda principal o segunda residencia.

El préstamo hipotecario a la autopromoción se dirige esencialmente a quienes desean construir su propia  vivienda habitual o su segunda residencia. Por lo general, en España, se financia la construcción y edificación de inmuebles sobre suelo urbano si bien, en países de nuestro entorno, también se utiliza este modelo de financiación para residencias y módulos prefabricados, según responde Carles Solé, gerente de Formalización hipotecaria de Tecnotramit.

“Las hipotecas de autopromoción vienen a dar salida a este tipo de construcciones que se levantan sobre suelo propio, ya sean prefabricadas o que se construirá poco a poco uno mismo, que van a encontrar limitaciones al solicitar una hipoteca tradicional para financiarla” explica Anna Puigdevall.

Para las viviendas prefabricadas o modulares, BBVA nombra que es necesario que la casa esté anclada en el suelo de forma consistente y, al igual que una casa tradicional, necesita un proyecto de ejecución visado por el colegio de arquitectos y tener licencia de obra.

¿Qué requisitos necesitamos para que nos den esta hipoteca?

En este sentido, para obtener financiación mediante hipoteca convencional las entidades financieras basan sus requisitos en bienes inmuebles, suponiendo que estos se situarán sobre un terreno urbanizable, contarán con un proyecto de obra visado por un colegio de arquitectos, la obra estará anclada al suelo y estará registrada correctamente en el Registro de la Propiedad. “Pero las viviendas que se levantarán sobre suelo rústico, prefabricadas o que se construyen poco a poco, algunos de estos supuestos no se dan”, afirma Puigdevall.

Para poder conseguir una hipoteca de estas características, BBVA define que hay que cumplir las siguientes condiciones:

  • Tener la parcela o terreno en propiedad y anotada debidamente en el Registro de la Propiedad.
  • Pedir un proyecto a un arquitecto y visado por el correspondiente Colegio.
  • Solicitar licencia de obras en el Ayuntamiento correspondiente con dicho proyecto.

“Para la concesión del préstamo, será indispensable contar con un proyecto visado por un colegio de arquitectos para avalar ficha construcción y un presupuesto de obra sobre el que basar el capital solicitado a la entidad financiera”, afirma Anna Puigdevall.

En cuanto a los pasos a seguir, una vez que le hayan concedido la licencia de obras, se debe acudir con ella y con el visado del colegio de abogados a la entidad financierapara hacer una valoración real de la cuantía necesaria, el interés y la duración por la que se encontrará comprometido con dicha hipoteca.

BBVA expone que lo más común es que el banco conceda un máximo del 80-85% del dinero real que vaya a necesitar, así como una duración máxima de la suscripción hipotecaria de 30 años; aunque esto depende de cada entidad bancaria. “Esto cuenta con una particularidad”, explica Puigdevall, “y es que, durante los dos primeros años, existe una carencia en la que solo se pagan los intereses del préstamo, pasando a amortizar el capital de la hipoteca una vez finalizada la construcción”.

Diferencias entre las hipotecas convencionales y las de autopromoción

Además del tipo de vivienda, que, en este caso, todavía debe construirse, desde FIABCI señalan que la principal diferencia entre estas hipotecas de autopromoción y las convencionales es la manera como la entidad financiera entrega el dinero al solicitante.

Pues como ha comentado anteriormente Anna Puigdevall, se realiza por fases, según avanza la obra:

  • Fase suelo, donde se aportará el 50% de capital;
  • Fase de certificaciones, donde el banco abonará distintos pagos según requerimientos de la obra;
  • Fase de fin de obra, donde se entregará el capital restante, que generalmente oscila entre el 10% y el 20%.